Por qué es crucial calcular bien la rentabilidad
Uno de los errores más frecuentes del inversor inmobiliario principiante es confundir la rentabilidad bruta con la rentabilidad real. La diferencia puede ser de varios puntos porcentuales, lo que cambia radicalmente la viabilidad de la inversión.
Fórmula de rentabilidad bruta
Es el cálculo más sencillo. Solo divide la renta anual entre el precio de compra:
Ejemplo: Piso comprado por 150.000 € con alquiler de 750 €/mes → (750 × 12) / 150.000 × 100 = 6%
Fórmula de rentabilidad neta
Es más realista porque descuenta todos los gastos:
Gastos típicos a considerar:
- IBI: 300–600 €/año según municipio
- Comunidad de propietarios: 60–120 €/mes
- Seguro de hogar: 250–350 €/año
- Gestión de alquiler (si hay agencia): 8–12% de la renta
- Vacancia estimada: 1 mes/año (~8,3% de renta anual)
- Reparaciones y mantenimiento: 0,5–1% del valor del inmueble/año
Ejemplo con los mismos datos:
- Renta anual: 9.000 €
- IBI: 450 €, Comunidad: 960 €, Seguro: 300 €, Vacancia (1 mes): 750 €, Mantenimiento: 750 €
- Gastos totales: 3.210 €
- Renta neta: 9.000 − 3.210 = 5.790 €
- Rentabilidad neta: 5.790 / 150.000 × 100 = 3,86%
Rentabilidad sobre capital propio (ROE)
Si financias parte con hipoteca o con co-inversión donde no aportas el 100%, el retorno sobre tu capital propio puede ser muy superior:
Si aportas el 30% (45.000 €) y recibes el 30% de 5.790 € = 1.737 € → ROE = 1.737 / 45.000 × 100 = 3,86% (misma proporción en este caso).
Usa nuestra calculadora
En Split the Roof hemos creado una calculadora específica para co-inversiones inmobiliarias. Puedes simular cualquier escenario en segundos.